Une maison héritée à plusieurs se vend avec l'accord de tous les indivisaires

La maison des parents est souvent le bien le plus important d’une succession, et le plus chargé d’émotion. Elle revient fréquemment à plusieurs enfants, parfois avec un conjoint survivant. Tant que tout le monde s’entend, la suite est simple : on vend et on partage, ou l’un rachète la part des autres. Quand les héritiers divergent, la situation se bloque vite, car la loi ne donne à aucun d’eux le pouvoir de décider seul du sort d’un bien qui appartient à tous.

Deux périodes à ne pas confondre

La maison héritée traverse deux phases juridiques, qui n’obéissent pas aux mêmes règles.

Période	Qui gère la maison	Ce qui encadre les décisions
Pendant la liquidation	Le liquidateur	Le testament et les règles de la liquidation
Après la liquidation, avant le partage	Les héritiers devenus copropriétaires	Les règles de l’indivision, ou une convention d’indivision

Pendant la liquidation, la maison fait partie de la succession que le liquidateur administre. Une fois les dettes payées et le compte rendu, les héritiers qui n’ont pas encore partagé se retrouvent copropriétaires indivis de l’immeuble.

Pendant la liquidation : le liquidateur administre

Éducaloi décrit les obligations du liquidateur envers les biens de la succession : il doit en prendre soin et les administrer jusqu’à leur remise aux héritiers. Pour une maison, cela signifie concrètement veiller à ce qu’elle soit bien assurée, renouveler l’assurance habitation, l’entretenir, déneiger, faire les réparations urgentes et nécessaires pour que sa valeur ne diminue pas.

Éducaloi signale un point pratique : une maison inhabitée depuis le décès peut faire l’objet d’exigences particulières de l’assureur, qu’il vaut mieux connaître avant un sinistre.

Vendre pendant la liquidation. Éducaloi précise que le liquidateur doit en principe obtenir l’accord des héritiers pour vendre les biens de la succession. Des exceptions existent, par exemple lorsqu’un bien est trop coûteux à conserver. Le testament peut aussi donner au liquidateur la pleine administration, qui lui permet de vendre sans autorisation.

La déclaration de transmission. Avant de vendre l’immeuble ou de le transférer à un héritier, il faut signer une déclaration de transmission préparée par un notaire. Éducaloi explique qu’elle devient en quelque sorte le titre de propriété de la succession. Elle est publiée au Registre foncier.

Après la liquidation : l’indivision entre héritiers

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent ensemble la maison, ils deviennent copropriétaires indivis. Éducaloi rappelle qu’une copropriété indivise peut justement résulter d’un héritage, sans qu’aucun acte ne soit nécessaire pour la créer.

Chaque héritier possède alors une part dans la totalité de l’immeuble. Il n’y a pas de partie privative : l’un ne possède pas l’étage et l’autre le sous-sol. Les parts correspondent aux droits de chacun dans la succession, fixés par le testament ou, à défaut, par la loi.

Puisque chacun possède une part de la totalité de l’immeuble, la vente de la maison entière suppose le consentement de tous les indivisaires. Éducaloi le souligne dans le cas voisin de conjoints copropriétaires : l’un ne peut pas vendre la propriété sans l’autorisation de l’autre. Les décisions de gestion courante obéissent, elles, aux règles de l’indivision prévues au Code civil. C’est ce qui donne à chaque héritier, même pour une petite part, un poids décisif sur le sort de la maison.

Les issues possibles

Issue	Ce qu’elle suppose	Rôle du notaire
Vente à un tiers	Accord de tous les indivisaires	Acte de vente, remboursement de l’hypothèque, répartition du prix
Rachat par un héritier	Accord sur la valeur et sur le financement	Acte de partage ou de cession de parts, acte d’hypothèque si l’héritier emprunte
Maintien de l’indivision	Accord sur l’usage et les frais	Convention d’indivision
Partage demandé au tribunal	Désaccord persistant	Représentation par avocat devant le tribunal

Le rachat par un héritier est fréquent lorsque l’un d’eux habite déjà la maison. Il suppose de s’entendre sur la valeur, souvent à partir d’une évaluation par un évaluateur agréé, et de vérifier que l’héritier peut obtenir le financement nécessaire.

Rester en indivision : la convention

Des héritiers peuvent vouloir conserver la maison, par exemple comme chalet familial ou en attendant un marché plus favorable. Sans entente, ce sont les règles générales de la loi qui s’appliquent. Éducaloi indique qu’une convention d’indivision permet d’établir des règles propres aux copropriétaires. Elle peut notamment prévoir :

• la répartition des frais : taxes, assurances, entretien, hypothèque restante ;
• les modalités d’occupation, par exemple un calendrier d’utilisation ;
• l’obligation, pour celui qui veut vendre sa part, de l’offrir d’abord aux autres ;
• le sort de la part d’un indivisaire qui décède.

L’occupation de la maison par un seul héritier, pendant que les autres n’en profitent pas, est une source classique de tension : faut-il un loyer, une compensation, un partage des frais différent ? Une convention permet de régler cette question à l’avance plutôt que de la découvrir au moment d’un conflit.

Quand un héritier bloque tout

Le Code civil pose le principe que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Un héritier peut donc demander le partage, et ne peut pas être contraint indéfiniment de rester copropriétaire avec les autres. À l’inverse, le tribunal peut, dans certaines circonstances prévues par la loi, ordonner le maintien de l’indivision pour une durée limitée, notamment lorsqu’un partage immédiat nuirait à la valeur du bien.

Lorsque les héritiers ne s’entendent ni sur la vente ni sur le rachat, la question se porte donc devant le tribunal, avec des avocats. Le notaire, impartial envers toutes les parties, ne peut pas trancher un litige ni défendre un héritier contre les autres. La médiation reste une voie possible avant d’en arriver là.

Les points qui compliquent le dossier

• Un héritier mineur. Sa part est administrée par son tuteur, et certaines décisions demandent des autorisations supplémentaires.
• Une hypothèque encore inscrite. Le prêteur doit être informé ; le solde se rembourse lors de la vente ou se reprend par l’héritier qui rachète, avec l’accord du prêteur.
• Un conjoint survivant. Le partage du patrimoine familial ou du patrimoine d’union parentale se règle avant le partage de la succession, ce qui peut modifier la part de chacun dans la maison.
• Un héritier à l’étranger. Les signatures à distance et les procurations allongent les délais.

Ce qu’il faut retenir

Une maison héritée à plusieurs est d’abord administrée par le liquidateur, qui ne la vend en principe qu’avec l’accord des héritiers, sauf pleine administration. Après la liquidation, les héritiers sont en indivision : la vente exige l’unanimité, mais personne n’est tenu d’y rester indéfiniment. Entre ces deux extrêmes, la vente concertée, le rachat par l’un d’eux ou une convention d’indivision évitent le tribunal.

Le règlement de la succession, la déclaration de transmission et le rôle du liquidateur sont présentés dans la note sur la succession au Québec. Ce billet ne traite aucune succession en particulier.

Où vérifier

Informations vérifiées le 14 septembre 2026.

• Éducaloi, capsules « Liquider une succession : questions fréquentes », « Choisir la liquidatrice ou le liquidateur de votre succession » et « Quel type d’habitation acheter au Québec ? » : educaloi.qc.ca.
• Code civil du Québec, livre des successions, chapitres de la liquidation et du partage, et livre des biens, chapitre de l’indivision, version en vigueur : LégisQuébec.
• Chambre des notaires du Québec, article illustré sur la copropriété indivise et information sur le règlement des successions : cnq.org.

Les numéros d’articles n’ont pas pu être relus sur LégisQuébec à la date de rédaction : consultez directement les chapitres du Code civil cités.