Acheter une maison entre conjoints de fait crée une indivision à organiser

Deux noms sur l'acte de vente, une mise de fonds inégale, un seul qui paie l'hypothèque pendant un temps : la loi ne regarde que les parts inscrites. Sans entente écrite, la rupture se règle avec des règles générales qui ne correspondent souvent à rien de ce que le couple avait en tête.

Un couple en union de fait qui achète une maison vit rarement ce moment comme un acte juridique. On parle de quartier, d’école, de mensualités. Le notaire, lui, pose une question que peu de couples ont préparée : au nom de qui la maison sera-t-elle achetée, et dans quelles proportions ? La réponse inscrite dans l’acte de vente détermine ce que chacun pourra réclamer si le couple se sépare. Pour les conjoints de fait qui ne sont pas en union parentale, la loi ne prévoit presque rien d’autre.

Pas de partage imposé entre conjoints de fait

Les couples mariés ou unis civilement sont soumis au patrimoine familial, qui oblige à partager la valeur des résidences de la famille à la rupture, peu importe qui en est propriétaire. Les conjoints en union parentale ont un patrimoine d’union parentale qui joue un rôle comparable. Éducaloi le rappelle : pour les conjoints en union de fait, la loi ne prévoit pas de règles particulières pour le partage des biens.

Concrètement, la maison appartient à la personne dont le nom figure sur le titre de propriété, dans la proportion qui y est inscrite. La durée de la vie commune n’y change rien.

Les couples qui ont eu un enfant ensemble depuis le 30 juin 2025 relèvent en principe de l’union parentale, avec des règles différentes. Les quatre statuts de couple sont comparés dans la note sur la vie commune et la séparation.

Acheter à deux, c’est devenir copropriétaires indivis

Lorsque l’acte de vente désigne les deux conjoints comme acheteurs, ils deviennent copropriétaires indivis. Éducaloi décrit cette situation : chacun possède une part dans la totalité de l’immeuble, sans partie privative. Personne n’est propriétaire du rez-de-chaussée ou de la chambre principale ; chacun a une quote-part de l’ensemble.

Deux conséquences découlent de cette copropriété.

Aucun des deux ne peut vendre la maison sans l’autre. Éducaloi le souligne : si le couple est copropriétaire, un conjoint ne peut pas vendre la propriété sans l’autorisation de l’autre.
Les parts sont présumées égales. Selon Éducaloi, la loi présume que les copropriétaires sont propriétaires à parts égales, même si leurs mises de fonds et leurs contributions aux paiements hypothécaires sont inégales. Les revenus éventuels et le profit d’une vente se partagent alors aussi à parts égales.

Cette présomption est le cœur du problème. Un conjoint qui a fourni l’essentiel de la mise de fonds peut se retrouver, sans écrit, avec la même part que l’autre.

La convention d’indivision

L’outil prévu pour organiser cette copropriété est la convention d’indivision. Sans elle, ce sont les règles générales du Code civil qui s’appliquent. Éducaloi indique qu’elle permet notamment de prévoir :

des parts différentes, qui reflètent les mises de fonds réelles ;
la manière de partager les paiements liés à la propriété : hypothèque, taxes, assurances, travaux ;
qui gardera la maison en cas de séparation, et à quelles conditions ;
l’obligation, pour celui qui veut vendre sa part, de l’offrir d’abord à l’autre ;
le sort de la part d’un conjoint à son décès.

Question	Sans convention	Avec convention
Parts de chacun	Présumées égales	Fixées par écrit
Mise de fonds inégale	Pas de reconnaissance automatique	Prise en compte dans les parts ou remboursée
Rachat à la rupture	À négocier, ou demande au tribunal	Modalités et évaluation prévues
Vente d’une part à un tiers	Règles générales de l’indivision	Priorité à l’autre conjoint

La convention n’a pas de forme imposée. Rédigée devant notaire, elle bénéficie de son devoir de conseil envers les deux conjoints, ce qui compte lorsque leurs intérêts ne sont pas identiques.

Quand un seul conjoint est propriétaire

Pour diverses raisons, notamment le financement, un seul conjoint est parfois inscrit comme propriétaire. Éducaloi insiste : le conjoint non propriétaire a intérêt à se protéger, surtout s’il a participé à l’achat.

Deux documents existent :

la reconnaissance de dette, si le conjoint a payé une partie de la mise de fonds. Éducaloi précise qu’elle peut servir devant le tribunal à prouver la dette, et qu’elle est plus difficile à contester si elle est préparée par un notaire ;
le contrat de vie commune, si le conjoint prévoit de contribuer aux versements hypothécaires et aux autres frais. Il peut prévoir le partage à la séparation et exiger que l’autre conjoint demande la permission avant de vendre ou d’hypothéquer.

Ces deux documents ont une limite nette, qu’Éducaloi énonce : ils ne permettent pas de faire annuler une vente faite sans consentement. Ils permettent seulement de poursuivre l’autre conjoint en dédommagement. Seul le fait de devenir propriétaire d’une part donne le droit de faire annuler la vente.

À la séparation

Éducaloi décrit ce qui se passe quand des conjoints copropriétaires se séparent. Chacun a le droit de rester dans la propriété ; aucun ne peut obliger l’autre à partir sans son accord ou sans décision du tribunal. Plusieurs issues sont possibles :

vendre la propriété et partager le produit de la vente ;
racheter la part de l’autre ;
rester copropriétaires, par exemple le temps que les enfants terminent une année scolaire.

Si un seul conjoint continue d’habiter la maison, l’autre peut parfois demander une compensation financière, puisqu’il ne profite plus de sa part. En cas de désaccord, Éducaloi indique que le tribunal peut notamment forcer un ex-conjoint à consentir à la mise en vente, ordonner à l’un de quitter temporairement la propriété ou exiger qu’il continue de contribuer aux paiements.

Le conjoint non propriétaire, lui, n’a généralement ni le droit de rester ni celui de s’opposer à la vente, sauf entente contraire. S’il a contribué financièrement, il peut réclamer une compensation pour enrichissement injustifié, ce qui suppose d’en faire la preuve.

L’hypothèque ne suit pas la séparation

Le prêt hypothécaire est un contrat avec l’institution financière, distinct de la copropriété. La rupture du couple ne modifie pas les engagements pris envers le prêteur. Retirer un emprunteur du prêt, lors d’un rachat de part par exemple, suppose l’accord du prêteur et, dès qu’une nouvelle hypothèque est constituée, un acte notarié. Le rôle du notaire dans ces opérations est décrit dans la note sur l’achat de maison.

Ce qu’il faut retenir

Pour des conjoints de fait hors union parentale, la maison achetée ensemble obéit aux règles de la copropriété indivise, pas à celles du couple. Les parts inscrites et la présomption d’égalité décident de tout, sauf convention d’indivision ou contrat de vie commune. Le meilleur moment pour l’écrire est avant la signature de l’acte de vente, quand les deux conjoints ont encore les mêmes intérêts.

Ce billet présente les règles générales et ne traite aucune situation de couple en particulier.

Où vérifier

Informations vérifiées le 14 septembre 2026.

Éducaloi, capsules « Devenir propriétaire en couple : vos protections », « Vos droits en cas de séparation si vous ou votre ex êtes propriétaires » et « Quel type d’habitation acheter au Québec ? » : educaloi.qc.ca.
Code civil du Québec, livre des biens, chapitre sur l’indivision, et livre de la famille, version en vigueur : LégisQuébec.
Chambre des notaires du Québec, article illustré sur l’achat et la vente d’une copropriété indivise : cnq.org.

Les délais pour faire valoir ses droits après une rupture varient selon le statut du couple : vérifiez-les à la source avant d’agir.